Pour estimer son bien mis en vente au juste prix, c'est-à-dire au prix du marché, il est important de connaître les prix auxquels des biens analogues se sont vendus dans le quartier au cours des derniers mois. Il faut donc recourir à l'estimation par comparaison. Cette technique d’évaluation consiste à identifier des biens vendus dans le même quartier ou le même immeuble et à comparer leurs prix de vente. Les biens pris en compte pour l’estimation sont des biens de référence, des points de comparaison.
Les paramètres retenus pour la comparaison varient selon le type d’immeuble. Il peut s’agir de la surface habitable, de la surface utile, etc. M. Pierre Laurent nous parlait justement de cette méthode d’évaluation dans son interview pour SeLoger : « On est entré dans l’expertise du bien. Il n’y a pas de critères simples permettant de faire le tour du bien les mains dans les poches et d’estimer de cette façon. Aujourd’hui, les critères essentiels sont : (…) les ventes réalisées dans l’immeuble ou dans le quartier, les ventes à réaliser dans l’immeuble ou dans le quartier ».
Les biens, pour des raisons de bon sens, doivent présenter des caractéristiques et une localisation comparables à celles du bien expertisé parce qu'il est évident qu'un logement dans un quartier chic ou prisé a une valeur largement supérieure à un bien identique du point de vue de la superficie, par exemple, mais situé dans un quartier moins favorisé. De la même façon, deux appartements d'un même immeuble, aux plans identiques, sont cotés différemment selon l'étage ou l'orientation. Des pondérations sont donc appliquées suivant les caractéristiques du logement, c'est-à-dire selon l'étage, l'exposition, mais aussi l'état général, le balcon ou la terrasse, l'ascenseur, le parking, etc.
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