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L'avant-contrat de vente

Préalable à tout achat immobilier, la signature d'un avant-contrat sous forme d'une promesse unilatérale de vente ou de compromis de vente. Un document qui détermine les conditions de la vente et dans lequel il faut même le plus de conditions suspensives possibles.

L'avant-contrat peut revêtir deux formes, la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente appelée aussi compromis de vente. Ces deux actes n'ont pas la même portée juridique, le compromis engageant au même titre les deux parties alors que la promesse engage plus le vendeur. Tout dépend donc de quel côté on se situe. Mais il ne faut pas oublier non plus que ces deux actes obéissent à une tradition. Grosso modo, au nord de la Loire, il est d'usage de signer une promesse unilatérale de vente alors qu'au sud, le compromis est de rigueur. Difficile dans ce contexte d'obliger l'une ou l'autre partie de cet avant-contrat à signer un document qui n'est pas d'usage local, faute de quoi le vendeur ou l'acquéreur ne signe rien et l'affaire ne se conclut pas. Rappelons toutefois les grands principes de ces deux termes pour que tout vendeur ou tout acheteur en connaissent les grandes lignes, sachant que la loi de Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 amène quelques modifications, pas tant au niveau de l'une ou l'autre forme de l'avant -contrat mais au niveau de la transaction elle-même faite ou non par un professionnel.
*La promesse unilatérale de vente engage le vendeur à céder son bien à un éventuel acquéreur et à personne d'autre pendant un délai fixé dans cet avant-contrat et discuté entre les deux parties. Elle donne donc une option à l'acquéreur, ce dernier ayant le délai pour lever l'option, c'est-à-dire acheter. En échange de cette promesse, le vendeur demande au futur acquéreur de verser une somme d'argent égale, en règle générale, à 10% du prix d'achat du bien. Il s'agit en fait d'une indemnité d'immobilisation qui sera versée au vendeur si l'acquéreur renonce à acheter dans le délai d'option, sauf si l'annulation est la conséquence de la non-réalisation d'une condition suspensive. De son côté, le vendeur est tenu de réserver son logement pendant la durée d'option accordée à l'acheteur. Si le vendeur se désiste, l'acquéreur peut l'obliger à signer l'acte définitif de vente en l'assignant devant le tribunal de grande instance, soit lui proposer un dédommagement équivalent au double de l'indemnité que l'acquéreur aurait eu à verser s'il n'avait pas levé l'option. A noter que la promesse de vente peut être établie sous seing privé, entre les deux parties contractantes. Elle est établie en autant d'exemplaires que de signataires, plus un pour l'enregistrement. Celui-ci est obligatoire dans un délai de 10 jours auprès de la recette fiscale de l'acquéreur. Le cas échéant, elle serait frappée de nullité.
* La promesse synallagmatique ou compromis de vente correspond à une vente ferme et marque l'engagement définitif et réciproque des deux parties. Chacune peut donc obliger l'autre à respecter son engagement et à l'y contraindre en allant devant le tribunal de grande instance. Toutefois, vendeur et acquéreur peuvent se réserver la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les sommes dues à l'autre partie du fait de la rupture de leur engagement.

LES OBLIGATIONS LIEES A LA LOI SRU

La loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000 ne fait pas de différence entre la promesse unilatérale et la promesse synallagmatique. En ce qui concerne l'avant-contrat, en effet, depuis le 1er juin 2001, est applicable le délai de rétractation de 7 jours pendant lequel un acquéreur d'un logement existant peut se rétracter et donc revenir sur sa décision. Concrètement, la décision d'engagement est reportée de 7 jours. Pas forcément si simple que cela, car tout dépend si l'accord se fait entre professionnel ou non, voire s'il est fait sous acte authentique. D'où des situations bien déterminées :

*si la négociation se fait entre particuliers et sous seing privé, le délai de 7 jours court, sans versement d'aucune somme. A l'expiration de ce délai, deux solutions : - soit l'acquéreur accepte et au-delà du délai de 7 jours, verse une somme convenue entre les deux parties et dans un laps de temps déterminé, - soit il se rétracte, par lettre recommandée avec avis de réception dans le délai de 7 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'avant-contrat ou de sa remise par tout moyen présentant des garanties équivalentes .
*si la négociation a lieu par le biais d'un professionnel (agent immobilier, service de négociation notariale, géomètre...), toute somme demandée ne peut être versée à ces professionnels que s'ils disposent d'une garantie financière. Là encore, le délai de rétractation joue et la somme versée doit être restituée à l'acquéreur dans les 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
si la vente est signée sans avant-contratou se fait directement par acte authentique (faite par devant notaire qui rédige totalement l'avant-contrat), l'acquéreur bénéficie alors d'un délai de réflexion : il ne signe pas l'acte, et ne verse aucune somme avant l'expiration du délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le projet d'acte ou de sa remise par tout moyen représentant des garanties équivalentes. Attention : les deux délais ne se cumulent pas puisqu'en l'occurrence, seul le délai de réflexion joue.

SeLoger.com – janvier 2005

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